Due diligence imobiliária: a investigação que protege o comprador antes do pagamento

Comprar imóvel é, na maioria das famílias e empresas, a maior transação da vida — e quase sempre começa pelo fim: visita, preço, contrato. A due diligence imobiliária inverte a ordem: é a auditoria jurídica que acontece antes de assinar e pagar, cruzando três frentes — o imóvel (matrícula, ônus, cadeia dominial), o vendedor (certidões e capacidade) e o contrato (as cláusulas que protegem quem paga primeiro).

O escritório assessora as duas pontas da operação — vendedor que quer sair limpo da venda e comprador que não quer herdar passivo — e os problemas que mais aparecem são sempre os mesmos. A boa notícia: quase todos são visíveis antes da assinatura, se alguém olhar.

A matrícula: o documento que conta a história do imóvel

Todo imóvel registrado tem uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis — e ela é a biografia oficial do bem: quem é o dono, de quem ele comprou, e tudo que pesa sobre o imóvel (hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, restrições). É o primeiro documento da due diligence, e vale regra prática: certidão atualizada, emitida há menos de 30 dias — matrícula antiga não protege, porque ônus podem ter sido registrados depois.

O que procurar nela:

• Titularidade: o vendedor é mesmo o proprietário registrado? Se casado, o regime de bens — imóvel pode exigir outorga do cônjuge;
• Ônus reais: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto — cada um muda quem tem o direito de vender e o que o comprador recebe;
• Averbação da construção: construção não averbada trava escritura e financiamento;
• Cadeia dominial: a sequência de transmissões anteriores — defeito na origem contamina quem comprou depois.

O que a lei responde ao terceiro de boa-fé — e o que ela NÃO cobre

Desde a Lei nº 13.097/2015, o art. 54 consolidou o princípio da concentração dos atos na matrícula: situações jurídicas que não constam do registro não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire ou recebe em garantia direitos reais sobre o imóvel. Em bom português: o que está na matrícula vale contra todos — e o que não está, em regra, não pode ser cobrado do comprador que confiou no registro.

Mas atenção à borda da regra: a proteção é do terceiro de boa-fé — e boa-fé se presume em quem fez a diligência, não em quem fechou de olhos fechados. Passivos que não passam pela matrícula — dívidas condominiais, contingências fiscais e trabalhistas do vendedor, passivo ambiental de atividade anterior — seguem existindo e exigem verificação própria. É por isso que a due diligence vai além da certidão de ônus.

As certidões: do imóvel e do vendedor

A frente mais negligenciada — e a que mais gera litígio. Do imóvel:

• Certidão negativa de ônus reais e ações reais e reipersecutórias (o complemento da matrícula);
• Certidão negativa de débitos de IPTU e tributos municipais;
• Declaração de quitação de condomínio (Lei nº 8.245/1991, art. 22 — o condômino que vende deve declarar, na ata da assembleia que o elege síndico, não ter dívidas; e o art. 23 autoriza o síndico a fornecer, em 10 dias, a certidão de débitos — cobre a dívida que não aparece em cartório);
• Habite-se e certidões da Prefeitura (construção regular).

Do vendedor (pessoa física ou jurídica): certidões cíveis, federais, estaduais e trabalhistas, e — quando houver — certidão de casamento e pacto antenupcial. Não é burocracia: é o que protege o negócio de ser anulado ou de o imóvel ser alcançado por dívida antiga do vendedor.

Comprar na planta: o registro do memorial vale mais que o folder

Na compra de unidade na planta, a pergunta muda: não é “o imóvel tem ônus?”, mas “o empreendimento pode ser vendido?”. Pela Lei nº 4.591/1964, o incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais que corresponderão às unidades autônomas após o registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis (art. 32) — e a incorporação é responsabilidade dele, que só pode ser proprietário, promitente comprador, cessionário ou quem detenha direito real de aquisição (art. 31).

Conferir o registro do memorial (e o número dele no contrato) é o que distingue o comprador protegido pela lei da incorporação do comprador de “contrato de gaveta”. Vale também chegar quem é o incorporador e o histórico de entregas dele.

Comprar em loteamento: o registro é condição de venda

Em loteamentos, a Lei nº 6.766/1979 é categórica: é vedada a venda de lotes antes do registro do loteamento (art. 18) — e o loteamento só se considera registrado com a inscrição das plantas e dos títulos no cartório e o arquivamento de certidões (IPTU, distrato, licenças). Comprar lote em loteamento não registrado é comprar promessa sem lastro registral: sem escritura, sem financiamento, sem proteção contra terceiros.

Cláusulas que protegem o comprador

• Preço x forma de pagamento: parcelas vinculadas a marcos — assinatura, vistoria, entrega da documentação, registro da escritura;
• Declarações do vendedor: quitação de condomínio, IPTU, ausência de ações sobre o imóvel — com responsabilidade e multa por falsidade;
• Retenção de parcela: um percentual retido até a comprovação de quitação e o registro;
• Outorga conjugal e representação: quando casado ou empresa, quem assina e com qual poder;
• Prazo e penalidade: data limite para o registro e consequência do atraso do vendedor.

Checklist do comprador — antes de assinar

• Certidão de matrícula atualizada (menos de 30 dias) e conferência de ônus, titularidade e cadeia dominial;
• Certidões do imóvel: IPTU, tributos municipais, quitação de condomínio, habite-se;
• Certidões do vendedor: cíveis, federais, estaduais, trabalhistas, casamento/pacto antenupcial quando houver;
• Na planta: número do registro do memorial de incorporação no contrato;
• Em loteamento: confirmação do registro do loteamento no cartório;
• Contrato com declarações do vendedor, marcos de pagamento e cláusula de retenção.

O que fazer agora

• Vai comprar? Antes de assinar proposta, peça a matrícula atualizada e as certidões do imóvel e do vendedor — e leia com quem entende.
• Comprou com problema? A regularização existe, mas corre contra o tempo: quanto antes mapear o risco, mais opções de negociação e menos custo.
• Vai vender? Organize a documentação antes de colocar o imóvel no mercado: venda limpa fecha mais rápido e com melhor preço.
• Na dúvida sobre um empreendimento na planta? Confirme o registro do memorial antes de qualquer assinatura.

Vai assinar um contrato de compra e venda? A due diligence decide o preço do silêncio.O escritório assessora compradores e vendedores em toda a operação imobiliária: análise de matrícula e certidões, cadeia dominial, contrato com cláusulas de proteção e regularização registral.Falar com o escritório